Договорът за прехвърляне (прехвърляне на права), в нова сграда
Преди всеки дом, изграден върху крайната фаза на корпуса, като правило, всички течни апартаменти са продадени. Ето защо задачата - това е почти единствената възможност за потенциален купувач за закупуване на жилище, преди да поставите ново жилище в приятен обект.
С прехвърлянето на права в съвместното изграждане включва някои правни рискове, така че потенциалният купувач, който реши да използва правен инструмент за изпълнение на мисията на първичния пазар на жилища, което трябва да се разбере как точно процедурата за възлагане и претеглят ползите и рисковете, свързани с неговото придобиване.
Правната природа и същност на прехвърлянето на вземания
Цесия - всъщност е покупко-продажба на имот, извършена в рамките на договора за възлагане. Според притежателите на договорните лихви (т.е. продавач апартамент в нова сграда), прехвърля на друго лице - цесионера - правата и задълженията, произтичащи от споразумението акции, емитирани акции участник с фирмата-строител.
договори за цесия са много популярни сред инвеститорите, които купуват жилища от строителя, като правило, на етапа на получаване на разрешителни за строеж, а след това препродават на апартамента на последните етапи на строителството на по-висока цена.
механизъм задача се използва за купувачите на жилища в нова сграда, която по някаква причина се променят мнението си и искат да се върнат вложените средства. За тях, договорът за прехвърляне - това е почти единственият шанс да се избегне санкциите, предвидени в договора със строителя на компанията да прекрати договора на собствения капитал.
Продажба на недовършени апартамента си чрез договора за възлагане, притежателите на собствения капитал не може само да си възстановят средствата, платени в пълен размер, но също така да получите някои печалба, защото апартамента в новопостроена къща обикновено е от началото на продажбата до края на строителните работи расте в стойност.
Цесия е възможно само за прехвърляне на права на жилище от строителна фирма за изграждане на участието. Т.е. прехвърляне на права на притежателите на собствения капитал е възможно само при условие че правото на жилище в строеж не са били реализирани. Когато правото на двустаен апартамент прехвърля притежателите интерес, тоест, след завършване на акта на прехвърляне и приемане на имота, договорът за възлагане не е излязъл да въпрос.
Особеността на договора за възлагане, че апартаментите на купувача, е сключил договора за назначаване, правата и задълженията на възложителя (продавач) в пълен размер и в бъдеще, извършени за изпълнение на всички условия на първоначалния договор капитал. Например, ако притежателите на интереси в споразумението и на фирмата-строител определени условия вноски, синдикът може да извършва плащания само за тази схема вноска. Той не може да обсъжда споразумението някой от техните индивидуални условия.
Основните предимства и недостатъци в новия механизъм възлагане
Основните предимства на сключване на договора за възлагане на купувача са както следва:
- е възможно да се купи жилище е в приятна къща, ако апартаментът е вече продаден;
- понякога покупка на апартамент за прехвърляне на купувача на полза от финансова гледна точка. На първо място, продавачи, които искат бързо да продадат апартаментите си, често се предлагат на етапа на завършване на строителството на нови цени на жилищата са по-ниски от тези на официален разработчик. На практика, разликата в цената на един апартамент, утвърдена фирма-строител и частния инвеститор, може да варира 3-25 на сто;
- В много случаи, закупуване на жилище с механизъм за възлагане е от полза за купувачите в ипотечното кредитиране. Ако купувачът, който кандидатства за ипотечен кредит за закупуване на апартамент от строителя на ранен етап, е необходимо в продължение на няколко месеца (а понякога и години), за да се плащат лихви по ипотеката, без възможност да се движи в закупили жилища. Това често ипотечните лихви до датата на новата къща в експлоатация е много по-висока в сравнение с недоставени обект. Подписване на договора за възлагане на финалната фаза на производство (при липса на възможност за сключване на участие договор собствения капитал), купувачът започва да плаща ипотеката веднага преди да се премести в нов дом.
На предимствата на прехвърляне на права до продавача споменати. Това преди всичко реална възможност да се възползва от растежа на цените, настъпили в различни етапи на строителството на нови сгради, както и възможност да върне парите, направени по договора, на собствения капитал, без санкция от строителя.
Основният недостатък на прехвърляне на права - е да се повиши риска от клиентите в сравнение със сключването на споразумения за партньорство с разработчика.
Основните рискове за споразумение възлагане
Въпреки факта, че сключването на споразумение за прехвърляне поради редица рискове за потенциалния купувач, по-голямата част от тези рискове чрез внимателно проучване на условията на сделката, както и наличието на някои правни знания могат да бъдат намалени до почти "нула".
Така че, Кои са основните рискове от споразумение за прехвърляне на права на жилище в нова къща.
1. Един от основните рискове за купувачите на апартаменти в нови сгради, договор за прехвърляне на правата е възможно признаване на възлагането на договора за нищожни. Ако споразумение между прехвърлителя и приобретателя по някаква причина ще се счита за законно невалиден, носителят на нови права, ще бъде в състояние да направи рекламация само срещу възложителя, а не на фирмата-строител.
За да се избегне тази неприятна ситуация, купувачът трябва да потвърди точността на сключване на договора за възлагане, при спазване на задължителните условия на страните. По закон, договорът за прехвърляне на права ще се счита за валидна, при условие:
- пълно заплащане на цялата сума на участник в акции, определен в договора на собствения капитал. Всички плащания трябва да бъдат потвърдени от споразумението за прихващане взаимни вземания;
- писменото съгласие на разработчик на прехвърляне на правата, произтичащи от участието на оригиналния договор собствения капитал, ако се изисква такова съгласие в притежателите на договора по интереси и на строителя;
- разрешение на кредитна институция, ако апартаментът е закупен в строителството участие с използването на ипотечно финансиране.
Ако при сключване на договора за възлагане на са били нарушени по-горе изисквания, в съответствие с член 390 на българската Гражданския процесуален кодекс, се наказва с правоприемника на оригиналните участниците сподели строителство. Купувачът има право да апартамента, в случай на искане за прехвърляне обезсилване от възложителя да върне всички получени средства по сделката, както и да заплати обезщетение и лихви за използването на пари. Въпреки това, на практика, за да се върнете парите не винаги е лесно.
2. възможността за фалит на строителя. Изправени пред риска от финансова несъстоятелност на предприемача може да се случи не само в прехвърляне на правата, но и при първоначалното дяловото участие. Често, обаче, средствата за масова продажба на апартаменти в нови сгради, най-вече на по-ниска цена, тя може да бъде причинено от предстоящото фалит на строителя, значително забавяне по отношение на изграждане или съществено нарушение на условията за програмисти на договора.
В този случай, на възложителя, които са загубили правото си на недовършен апартамент в нов дом, независимо от това дали той е знаел за проблемите на предприемача в проектното задание или не, не реагира на новия участник дял за по-нататъшното развитие на строителството. След съгласието на възлагане на нов клиент, недоволен, или от гледна точка на качество на строителство на нови жилища не могат да предоставят на продавача, като начин за жилища, няма оплаквания. Изисквания могат да бъдат представени само на възложителя. Въпреки това, с финансовата несъстоятелност на строителната фирма, да върне парите на собственика, не е ясно.
За да се избегнат такива проблеми, купувачът се препоръчва да се купуват внимателно да проучи строител дизайн и позволява документация, се информира за финансовото му състояние и проверка на състоянието на незавършеното строителство.
Освен това, възможността за включване в споразумението на цесия точки на гаранцията на възложителя. При достигане на договора за цесия между страните, споразумението определя задължението на възложителя да поеме гаранцията, ако фирмата-строител не предаваш правоприемник готов апартамент до определена дата. Ако новите притежатели на лихвените прекратят договора в бъдещото участие на собствения капитал от фирмата-строител, гаранцията ще се счита за невалиден. Практиката показва, че такива условия за гарантиране на възложителя, включени в договора за възлагане е рядкост.
3. Двойна прехвърляне на права по договора на собствения капитал. На практика има случаи, когато един и същ продаден апартамент на два пъти с договор за цесия. В същото време, на базата на приета в такива случаи решенията на съда, хол наистина стане на купувача, който за първи път проектиран Договора и да го регистрира. Останалата част от притежателите на интереси имат право само да поиска от строителя.
Потенциалните купувачи на жилища в нови сгради трябва внимателно да проучи условията на сделката и да се разбере ясно, че според българското законодателство за съвместно строителство, прехвърляне на права на жилище се предоставя само в една правна форма, а именно по силата на споразумение на собствения капитал. Споразумение за прехвърляне, както и основния договор на дялово участие, трябва да задължително държавна регистрация.
Ако строителна фирма предлага да си купите апартамент за някаква друга схема, рисковете от строителството на участието се увеличили. Понякога, вместо на капиталовите инструменти се използват:
- инвестиционни споразумения;
- предварителен договор за покупко-продажба;
- предварителни споразумения на собствения капитал;
- запис на заповед схема бележка.
Съществуването на такива договори все още не се говори за безскрупулни разработчици или всякакви опити за измама, но за да се намалят рисковете за потенциалния купувач е препоръчително да се избегнат такива не съвсем законни схеми за продажби, които не са предмет на задължителна регистрация в Rosreestra.
За да се избегне по-горе рискове, по договора за възлагане може да се съгласи, ако:
- придобити помещения продадени на оригиналния страна по споразумение на акции;
- Плащанията по договора за прехвърляне само след регистрация в права Rosreestra.
4. Друг риск правоприемник - нарушение на условията на възложителя за задължително писмено уведомяване на разработчика на прехвърлянето на права на жилище, което е предмет на споразумение за споделено участие.
Процесът на закупуване на апартамент в ипотека на вторичния пазар подробно описани в тази статия.
Правила за регистрация на прехвърляне
Както вече споменахме, задачата е направена под формата на писмено споразумение, подлежи на държавна регистрация. Необходимо е да се гарантира, че бившите притежатели на лихвените писаха, разработчикът на сделката.
При сключването на договор за възлагане е най-често се използва за трансфер на пари механизъм за съхранение на ценности. След като преминат процедурата за регистрация на договора за прехвърляне на правата, продавачът може да получите парите си.
Обикновено, участието на разработчика при сключване на договора за възлагане не е необходимо. Но много строителни фирми правят споразумение в собствения капитал отделна разпоредба за задължителното получи тяхното съгласие при прехвърляне на правата до апартамента от възложителя на правоприемника. В тази ситуация, за да привлекат разработчиците да се изисква регистрация на сделката.
Ако към момента на прехвърляне на притежателите на лихвените не са платили цената на апартамента в пълен размер, писмено одобрение на заданието от възложителя е необходимо. В договора се посочват условията за възлагане на прехвърлянето на дълга на фирмата-строител на правоприемника.
Ние правим по кадастралната паспорт в апартамента
Аскар и по какъв място, което почти обути?)
Здравей Елена! Както и в твоя случай, най-вероятно, е налице нарушение на договора от страна, вие сте добросъвестна страна по споразумението имат право на обезщетение. Освен това, тъй като делото е висящо пред съда, решението ще бъде взето от съда въз основа на доказателствата и документите по делото.
Хм ...... сега аз имам съмнения около сделката. подадените документи в Rosreestr ... .oformila апартамент в ипотеката и сега се съмняват, че къщата в момента на предаване ... ... ..и ако .sluhi предаване отиде, че възложителят се подготвя документи за обявяване в несъстоятелност, ... ... .strashno .chto Лат не знам
Марина и където можете да си купите апартамент, ако не е тайна?
Боже, ако знаех, че всичко Nansy преди. Аз DDU с ipotekoy.stroitelstvo падна къщи. Ще влезе в къщата или не, не е известен. и сега на 15 години, за да плащат ипотеката за въздуха? Просто не исках да живеят, за да го видите .... Сега разбирам колко ужасно за живеене в България!
И тогава какво? Ние искаме да обменят тристаен апартамент на две odnushki. Обадих се на жената, която трябва да е на път да получите ключовете предадени от HBC, и ние сме поканени да споделят договора за възлагане. Бихте не че ние ще го уредя с нашите три рубла бележка и тя, заедно с двата апартамента, а дори и ипотека ни обесят.
защото В статията се казва, че този договор трябва да премине, както и правата и задълженията на новия купувач.
Добре дошли Анастасия! Преди сделката, което трябва да се запознаят с всички документи за собственост, както и информация за наличие на тежести по отношение на тези имоти. Що се отнася до ипотеката, а след това на договорно прехвърляне на правото на иск задължението за ипотека не може да се прехвърля или могат да се прехвърлят само с писменото съгласие на банката и на партията е поел задължението,.