Как да сключи договор за отдаване под наем, под формата на договор за наем, topbuhgalter
Олег Добър, държавен съветник от Данъчно служба на България ранг III
Формата на договора за наем (устни или писмени) зависи от състоянието му продължителност и наемател (физическо лице или организация).
Лизингът за срок от повече от една година трябва да бъде направено в писмена форма. Въпреки това, ако най-малко една от страните по договора е организацията, писмената форма на договора е необходимо във всеки случай. Това са изискванията на параграф 1 от член 609 от Гражданския процесуален кодекс.
Текстът на договора за наем да конкретизира условията на сделката:
наемодател на данни и на наемателя;
лизинг обект (наетия собственост);
срок на лизинг;
цената на лизинговия договор (наема) и процедурата за нейното плащане;
от гледна точка на ремонт, поддръжка и подобрения на наетата вещ (ако е приложимо);
възможност за поставяне на имота за пренаемане (ако е приложимо);
разширението (удължаване) на договора;
база прекратяване на договора за наем;
условията на обратно изкупуване на наетия имот (ако има такива);
други съществени условия на договора.
За някои видове лизинг (наем, аренда превозни средства, отдаване под наем на сгради и съоръжения, а-кар компании, финансовия лизинг), тези разпоредби се прилагат само ако не е предвидено друго в специалните разпоредби на законодателството по отношение на тези договори (чл. 625 от Гражданския процесуален кодекс).
За да се избегне регистрацията на лизинговия договор е сключила договор за срок от по-малко от една година (Sec. 2, чл. 609, ал. 2, чл. 651 от Гражданския процесуален кодекс). В края на този период ще продължи да изпълнява условията на договора (ако няма възражения от страна на лизингодателя или лизингополучателя). След това споразумението ще бъде продължен за неопределен период (Sec. 2, чл. 621, ал. 2, чл. 610 от Гражданския процесуален кодекс).
За държавна регистрация на договора за наем, за да плащат държавна такса. Размерът му е 1000 рубли за граждани. за организации - 15 000 рубли. (Cop. 22, п. 1, чл. 333.33 RF).
Право на отдаване под наем на имот принадлежи на неговия собственик. Въпреки това, на наемодателя може да бъде също лица, които имат право да вземат имот под наем, предоставени от закон или от собственика. Например, държавни и общински предприятия, притежаващи унитарни държавната собственост върху правото на работа (чл. 294 от Гражданския процесуален кодекс). Това е предвидено в член 608 от Гражданския процесуален кодекс.
земя, фирмите могат да се отдават под наем, сгради, съоръжения, транспортни средства и други неща. В същото време, отдаване под наем на някои видове имущество не може да разреши или да ограничи. Например, не е позволено да се наеме:
парцели, заети от федерално собственост резервати и национални паркове, военните съдилища сгради, обекти на Федералната служба за сигурност, правителството и т.н. (алинея 4 на член 27 от Кодекса на Land RF.) ...;
В договора за наем е необходимо да се уточнят данните за точно задаване на прехвърлена на лизингополучателя (лизинговия обект) на имота. Ако тази информация не е в договора, а след това състоянието на обекта преминава в лизинговия договор, се считат за да бъдат договорени. Поради това споразумение лизинг се признава не са приключили.
Този ред от член 607 от Гражданския процесуален кодекс.
Ако даден под наем на имота, има право на трета страна, тези права не спират. Например, тя може да бъде сервитут, или право на залог. Ето защо, трябва да уведоми наемодателя на наемателя (например, като посочи този факт в договора). Ако той не направи това, наемателят има право да:
искат да намалят наема;
прекрати договора и да търси обезщетение за вреди.
Това се посочва в статия 613 от Гражданския процесуален кодекс.
Срокът на отдаване под наем на имота, определен в договора (ал. 1, чл. 610 от Гражданския процесуален кодекс). Ако такъв срок в договора не е налице, то се смята за несигурно. В този случай наемателя и наемодателя може по всяко време да се оттегли от договора за наем. Това се посочва в параграф 2 от член 610 от Гражданския процесуален кодекс.
На процедурата, условията и сроковете на плащане на наем, определени от договора за наем. Наемът е зададен за всички лизингови имоти като цяло или поотделно за всеки от тези елементи под формата на:
дефинирано като фиксирана (заключена) към сумата на плащания периодично или в същото време;
фиксиран процент, получен от използването на наети продукти собственост, плодовете или приходите;
лизингополучателя към лизингодателя на определени услуги;
прехвърля на лизингополучателя към лизингодателя на елементите на договора в собствеността или отдаване под наем;
полагане на наемателя по договора разходи за подобрения на наети активи.
Страните също могат да определят в комбинацията на лизинговия договор на посочените по-горе форми или други възможности за плащане.
Това следва от параграфи 1 и 2 на член 614 от Гражданския процесуален кодекс.
Ако в резултат на обстоятелства, за които наемателят не носи отговорност, условията за използване на имота или състоянието му се влоши значително, наемателят има право да изиска съразмерно намаление на цената на договора (наема). На свой ред, наемодателят има право да поиска предсрочно плащане по договора, ако наемателят сериозно нарушава условията на плащанията. Начин на плащане в такава ситуация, собственикът трябва да установи собствени. В този случай, има едно ограничение - не може да изисква от наемателя да плати наема за повече от два последователни мандата. Това се посочва в параграфи 4 и 5 от член 614 от Гражданския процесуален кодекс.
Ако собственикът на земята не може да изпълни задължението си за ремонт, наемателят право да получи:
ремонт на наетия имот за себе си, а след това цената на ремонта може да се възстанови от наемодателя или прихванати срещу него в наема;
да изиска съразмерно намаление на наема;
да поиска разваляне на договора и вреди.
Тези правила са установени в член 616 от Гражданския процесуален кодекс.
В допълнение към ремонт на страните по сделката има право да извършва подобрения на наетия имот. Подобрения могат да се разделят и неразделни.
Като цяло, подобренията, направени от наемателя отделими са си собственост, за наем подобрения, собственост на наемодателя (защото те са неразривно свързани с предмета на договора за наем). Ако постоянните подобрения, направени от наемателя на съгласието на наемодателя, той компенсира тях (освен ако не е предвидено друго в договора). В противен случай, наемателят няма да се възстановяват разходи (изключение - Enterprise Rent -. Член 662 от Гражданския процесуален кодекс).
Наемател правилно изпълнява задълженията си в края на срока на лизинговия договор има преференциално право пред други лица да сключват договори ново споразумение. За да направите това, това е достатъчно, за да даде писмено предизвестие до наемодателя за желанието за продължаване на договорните отношения. Необходимо е Такова уведомление да представят в срока, определен в договора за наем. Ако не е посочен такъв период от време, е необходимо да се изпрати писмено уведомление до лизингодателя преди края на договора. При сключване на договор за наем на нов период на неговите условия могат да бъдат променяни по взаимно съгласие на страните (в т. Н. Размерът на наема).
Ако собственикът на земята отказа да наемател, но в рамките на една година, считано от датата на изтичане на договора с него, сключен договор за наем с друго лице, бивш наемател има право:
или да поиска по съдебен ред за прехвърляне на всички права и задължения по силата на сключения договор и обезщетение за вреди, причинени от отказа да поднови договора за наем с него;
или да изискват само компенсация за такива щети.
Ако наемателят продължава да ползва имота след изтичане на договора и възражението от страна на наемодателя не е, договорът се подновява за неопределен срок при същите условия (Sec. 2, чл. 621 и стр. 2 на чл. 610 от Гражданския процесуален кодекс).
Прекратяване и прекратяване на договора
Лизинговият договор може да бъде прекратен:
със съдебно решение (въз основа на изискванията на наемателя или наемодателя);
на основание, предвидено в закона.
Въз основа на решението на съда на наемодателя може да прекрати договора за наем, ако наемателят:
Той използва имота за съществено нарушение на договора или прехвърляне на собственост или с повтарящи се нарушения;
значително влошава имота;
произвежда и основен ремонт на имот в рамките на условията на лизинговия договор, ако в съответствие с договора е дълга си;
Преди да се обърнат към съда, на наемодателя трябва да уведоми наемателя в писмен вид, че нарушението на договора да бъдат отстранени в рамките на разумен срок. Това следва от разпоредбите на член 619 от Гражданския процесуален кодекс.
Съгласно изискванията на наемателя, като съдът може да прекрати договора за лизинг, когато:
хазяина не дава имота на лизингополучателя или създава пречки за ползването на собствеността в съответствие с условията на договора или на предназначението на имота;
прехвърля на наемателя имота има сериозни недостатъци, които не са посочени в договора, те не са били известни предварително и наемателят не може да бъде открит от тях по време на инспекцията;
хазяина не прави основен ремонт на имот в рамките на условията на договора за наем, ако това е негово задължение;
имот по силата на обстоятелства, за които наемателят не носи отговорност, ще бъде в състояние да не могат да се използват;
други основания, предвидени в договора за наем (стр. 2, чл. 450 от НК RF).
Това се посочва в статия 620 от Гражданския процесуален кодекс.
Прехвърляне на собственост (или икономическо управление, оперативно управление, цял живот да се наследяват владение) върху наетия имот на друго лице, на основание за изменение или прекратяване на договора за наем не е (чл. 617 от Гражданския процесуален кодекс).
Наемател или наемодател има право да откаже да изпълни договора за лизинг (я откажете), ако не е определено на срока на лизинговия договор. За да направите това, трябва да се предупредят партньора си в един месец. Този период се увеличава до три месеца, ако обектът на лизинга е на недвижими имоти. В същото време, страните могат да предвидят в договора дата за такова предупреждение. В някои случаи този срок се определя от законодателството, като например отхвърлянето на договора за наем за обявлението за наемодателя се дава 10 дни (стр. 3 на чл. 627 от Гражданския процесуален кодекс). Това се посочва в параграф 2 от член 610 от Гражданския процесуален кодекс.
При прекратяване на договора за наем на наемателя е длъжен да върне наетата вещ на наемодателя. Тя трябва да бъде върнат в същото състояние, в което я е приел. Трябва да се вземе предвид нормалното износване на обекта. Ако наемателят не се е върнал наетата вещ или да го върна, но не и навременна, наемодателят има право да изиска да плати:
под наем за забавянето на времето,
интерес за използване на парите на другите хора.
Когато тази сума не покрива щети, причинени от наемодателя, той може да поиска обезщетение за тях.
Изкупуване на наетия имот
Договорът за наем може да се предвиди, че наетата вещ става собственост на лизингополучателя в края на срока на лизинговия договор. Също така е възможно преди изтичането, при спазване на лизингополучателя всички цената по договора за обратно изкупуване. Ако условията на обратно изкупуване на наетия имот в договора не е предвидено, то може да се инсталира допълнително споразумение. В този случай, на наемателя и наемодателя може да се съгласи да компенсира по-рано платен наем по отношение на цената на обратно изкупуване.
Като част от споразумението, уреждащо използването на имущество, се уреждат от правилата на договора за наем. Според параграф 1 от член 614 от Гражданския процесуален кодекс на България наемател е длъжен да заплати такса за ползване на собственост (наем). Това се изплаща по време на използване на наема е само една такса за ползване на имота, независимо от факта, че тя може да се брои в покупната цена на наетия имот.
Въз основа на материали от бивши съветски републики "Система GlavBukh"