Прехвърляне на апартаменти в нова сграда - това е най-рискове, права, нюансите
Отивам да си купите апартамент в нова сграда. Продавачът ми предложи да продаде апартамент на възлагането на изискванията за правата на човека. Какво е това? Какво рискове съществуват? Какво трябва да се обърне внимание?
Прехвърляне на апартаменти в нови сгради - е един от начините на продажба на права за един апартамент в процес на изграждане. Това е доста често срещано явление в първичния пазар на недвижими имоти. Много хора погрешно смятат, че е налице прехвърляне на правото на собственост на апартамент в такава продажба, но това не е така.
Срокът за изграждане на къщата, собственост на апартамента все още не съществува, така че предмет на договаряне са правото на иск към апартамента. Тези твърдения на правата възникват първо от някой, който за първи път влиза в отношения с предприемача. и придобива право да поиска изпълнение си от условията на договора. Освен това, този купувач могат да бъдат както физически лица (например, притежателите на лихви) или юридическо лице (например, строителен предприемач или съинвеститор). Договорът със строителя може да служи като Договора от собствения капитал. и друг вид договор (например, на предварителен договор за покупко-продажба).
същите тези правото си да поиска първична купувачът може да реализира под формата на получаване на апартамента (след поставянето на къщата), както и продажбата на правата си да поиска от трета страна - на крайния купувач на апартамента. В последния случай, просто се случва да продаде апартамент novostroykepo прехвърляне на вземания (цесия на права се нарича "чрез назначаване"). В действителност, ако такава сделка между предприемача и крайните купувачи на апартаменти винаги има посредник - същата основна приобретателят на права.
За прехвърляне на риска на крайния купувача на права за един апартамент е малко по-висок от риска от закупуване на апартамент директно от строителя. Това се дължи на факта, че основанията за предоставяне на правата на продавача, може да бъде поставена под съмнение.
Продавам апартамент на прехвърляне на правата - рисковете и нюанси
За да продавате (възложи) право да претендира за един апартамент в нова сграда, тези права трябва да бъдат. И да ги има безусловно, без никакво "ако ...". Но точно това е проблемът там.
Безусловно и потвърди, изискванията за регистрация на правото на апартамент в нова сграда съществува само в собствения капитал договор (DDU). В съответствие с това прехвърляне на правата по такъв договор не създава проблеми. А възлагане договор на права върху апартамента. сключен въз основа на ОП. както и самият DDU. също е предмет на държавна регистрация в Rosreestra.
В други случаи, т.е. в случаите, когато прехвърлянето е в дясно от претенция въз основа на различен тип, не се среща възлагане на договор за запис. Освен това, източникът на законови изисквания може да бъде под някакво условие, което означава, че тяхното съществуване зависи от изпълнението на това условие.
Например, опция, когато строителен предприемач, получени като плащане от инвеститора редица апартаменти в къщата (по силата на договора със строителя), но къщата не е завършена, и изпълнителят има право да възложи вземанията си в апартамента на трети лица (клиенти). Ако всичко върви по план, къщата е завършена, а изпълнителят изпълнява задълженията си на възложителя. купувачите да ги стигнем до целеви апартамента.
Но ако между изпълнители и разработчици и спор взаимни вземания (което не е необичайно), оригиналният изпълнител на правото на апартамента в сградата може да бъде отменена, в резултат на което крайните купувачи губят двата прехвърлени правата си на несъществуващи апартамент.
Казано по-просто, рискът от закупуване на апартамент на прехвърлянето на вземания се увеличава значително, ако прехвърлянето не се извършва въз основа на споразумения за партньорство (DDU).
Купувачите на апартаменти (цесионера), да са наясно, че продавачът (оригиналните притежателите на собствения капитал, на възложителя) не носи отговорност за действия за разработчици (st.390 GC България). И в случай на нарушение на условията или качеството на строителството, ще бъде невъзможно да прекрати договора за прехвърляне на права. и да поиска от продавача на възстановяванията при парите по нея. Купувач, като в този случай, трябва да подадете жалба вече до самите разработчици. и да поиска санкции и компенсации то беше с него.
Това, което може да ви посъветва на купувача? Договорът за прехвърляне може да въведете състояние, при което Продавача прехвърля правата си върху апартамента, поема гаранцията за предприемача. След това, според същия член 390 от Гражданския процесуален кодекс. в случай на спиране на производството по несъстоятелност на изграждане или разработчик. Купувачът има право да, наред с други неща, да предяви иск за обезщетение и по-гарант на Продавача. Въпреки това, за да убеди търговците да поемат отговорност за "плитчини" на разработчика. Не е лесно, но тъй като на практика това е изключително рядко.
Задачата на сделката в сградата, има и такъв нюанс! Ако след прехвърлянето на права в апартамента на РО. Самият DDU с Строителя ще бъде прекратено. крайния купувач ще бъде възстановена (от строителя) само първоначалната стойност на апартамента (този, който в DDU са посочени), а не това, на което са били отстъпени на правото на апартамента. И тъй като цената на един апартамент по силата на договор за прехвърляне обикновено е по-висока от цената на апартамента на първоначалния договор DDU. купувача в този случай рискът от загуба на част от парите си. Това може да се случи например, ако поради сериозни забавяния в строителството, купувачът иска да прекрати договора със строителя.
Заключение: при покупка на апартамент в нова сграда на прехвърляне на правата. Най-важното е, че това, което да се обърне внимание - това се потвърждава от наличието на самите права, които предоставят, както и тяхната абсолютизма.
С други думи, рискът от прехвърляне на права върху апартамента е значително намалена на купувача, когато право да възложи на споразумението въз основа на регистрирания капитал. и в самия договор цесия също е регистриран в Rosreestra.
В случай на прехвърляне (задача), въз основа на друг вид договор (не PO), трябва да се разбере конкретната ситуация. Ще трябва да разберете и да сте сигурни в съществуването на правата самите изисквания апартаменти от продавача, както и валидността на прехвърлянето (задача). В този случай, вече нужда от допълнителна правна консултация във връзка с условията на дадена сделка.
Във всеки случай, да припомня и "стандартни" условия за покупка апартаменти в физическите лица, които се прилагат в случай на прехвърляне. Ако основния договор е бил подписан от DDU Продавач женен. След това сделката ще трябва съгласието на съпругата си. И ако DDU изглежда непълнолетно дете или недееспособен гражданин. продавачът ще трябва да произвеждат повече и разрешение да се занимават с органите на настойничество.
Като деца. Ако се окаже, че за да се плати за основния договор DDU означава държавна подкрепа под формата на майчинство капитали са били използвани (тази информация трябва да бъде в DDU), всички деца на продавача също трябва да присъстват в РО. Ако, обаче, делът на децата там не са разпределени, то може да бъде повод да се признае на първоначалната сделка невалиден. и по този начин задачата - твърде.
И ние трябва да помним, че прехвърля правата за апартамент в новопостроена къща може да бъде само толкова дълго, колкото къщата все още не се е показало, а апартаментът не е приет от Закона за прехвърляне и приемане.
Отделно от това, следва да се отбележи, че задачата се прилага и в случаите на изграждане на етажната собственост. Договор за прехвърляне на права и задължения на HBC страна не е предмет на държавна регистрация в Rosreestra и регулиран от Хартата на кооперацията.
По този повод, по-добре да се чете отделна статия Речник на закупуване на кооперативни апартаменти.
Плащанията в брой при покупка или продажба на апартамент за прехвърляне на правата, притежавани от същите правила, както на вторичния пазар. Това е казал по-подробно в Речника - Прехвърлянето на пари за един апартамент.
Правила и ред за закупуване на апартамент в нова показано на интерактивна карта на нашата инструкции стъпка по стъпка.