Становище срещу дългосрочен договор за наем краткосрочен план

Този набор от елементи, прави създаването на сложни поръчки от много страници, които позволяват на наемателя, за да получите максималния размер на правата си по договора за наем, в близост до правата на собственика на имота.

Дългосрочна наемател получава широк кръг от правомощия. Всъщност, единственото нещо, което го отличава от собственика, е необходимостта да се направи под наем и няма право да отчуждава предмет на договора за наем на собственост на други. В този случай, наемателят може дори да има право да преотдава под наем без да е необходимо да се получи съгласието на собственика. Например, договорът е безусловно право може да се простира до всички организации на наемател група от лица.

Дългосрочен договор за наем - чудесна алтернатива на покупка на имот. И в двата случая на бизнесмена се ръководи от дългосрочни перспективи - за онзи, който мисли, че "по-кратко", няма да може да купи или наеме имот за дълго време, и предпочитат краткосрочни лизинг.

Дългосрочен договор за наем - това е избор, като правило, големи и устойчиви организации ( "Газпром", Сбербанк, "Росатом" и др ...), чиято дейност е стабилна и е предназначена за "дълги" проекти. Ето и започват да се покаже положителните аспекти на дългосрочен договор за наем. За тях ще спомена следното:

• възможност да получат без наем период, вие имате възможност да не трябва да плащат наем за една година;
• получаване стъпка период (периода на ниската база наемите), която дава възможност за развитие на бизнеса и стабилизация на новото място; особено вярно за космически наематели на дребно;
• възможност да не се правят гаранционен депозит (плащане в размер на цената на един до три месеца под наем), и да го замени с банкова гаранция - това е, не "замразяване" на собствен капитал, основният лихвен процент под наем за дългосрочни наематели е по-ниска, отколкото при краткосрочна;
• дългосрочен договор за наем трябва, като правило, качествени училище райони B + и А - офиси, складове, търговски площи, което създава предимства пред краткосрочните наематели.

Като цяло, дългосрочен договор за наем - класически и много ясен пример за печеливша игра. В резултат на тази сделка е от полза на всички страни. Собственикът получава гарантиран дългосрочен наем поток може да отнеме един евтин дългосрочен заем, продавате наематели свойства като печеливша актив на професионални инвеститори (поради индексацията на наем е много по-скъпо, отколкото оценката му за периода на лизинговия договор) не разполагат с финансови провали на Конгреса (въртене) наемателите (това е типично за краткосрочно отдаване под наем), да получите добри бизнес условия от експлоатационните дружества, сключване с тях като дългосрочни договори. Наемател получава облагите, споменати по-горе, в резултат на икономии на бюджетни средства и подобряване на качеството на тяхното настаняване.

Недвижимото имущество офис се наблюдава тенденция да се движат наематели от клас Б към В + и А - краткосрочни наематели на ниско качество на търговски недвижими имоти започна да влиза в дългосрочни договори за наем на различни обекти. Това веднага създава за тях редица предимства: позволява да се запази съществуващата ценна основния си персонал без да се налага да се повиши заплатите и да получат нови специалисти от висока класа, които ще привличат комфортни условия на труд, тъй като по време на работа ние прекарваме повечето от активната ни живот. Спомням си, когато е работил в друга фирма, не можахме да намерим специалисти в нашия офис, намиращ се в района на Москва. Кандидатите дори отказват да отидете на интервюто, въпреки пазарната заплата. За да отидете на дългосрочни договори за наем в класове А + и този проблем няма да се опита.

Но най-значителните предимства са мрежа или големи организации - за тяхното намаление на база наем на повече почивка, измерена в години, собственикът е готов да направи своя собствена ремонт разход високо качество и дори да се мисли за обзавеждане и финансиране на центровете за данни. В такива случаи, дългосрочен договор е напълно разкрита, създаване на максимални икономически ползи за всички страни.

Но не всички собственици и наематели са готови да дългосрочни договори, които изискват определени отстъпки. Например, че е малко вероятно, че собственикът ще сключи дългосрочни отношения с максимален набор от предпочитания с наемателя, които не могат да докажат своята финансова жизнеспособност в дългосрочен план. А някои амбициозни обикновено избягват големи наематели, които създават главоболия на своите прекомерни изисквания, и предпочитат малки и краткосрочни наематели, но с добро заплащане. Този подход има своите предимства, на практика да доведе до по-големи дебити под наем, на обратната страна на която са дълги престои лизингови помещенията, без да чака нов клиент.

Така че това, което е по-дългосрочни лизингови аута? Фактът, че настоящата криза те са почти изравнени. В крайна сметка, основният недостатък е, че наемателят поема дългосрочен валутен риск. Но през последните две години, не е фундаментална промяна, изразена в маса прехода от паричната рента в рубла в търговски недвижими имоти.

Не мога да ви разкажа за един друг интересен ефект на дългосрочен договор за наем. Има една поговорка "namolennoe място" - място за необясними причини привличане / задържане на наематели в продължение на години, дори десетилетия. Много наемодатели мечтаят, че тяхното имущество е такова място. Обяснението за това явление е. Една от причините - създаването на корпоративна / клуб дух между различните наематели, които са в едно и също място за дълго време. През този период от допълнително напуснат организацията и са единствените, които са се превърнали в прикрепя към мястото. Служителите купили или наели няколко жилища, е разработила близо до мястото на броя на доставчиците и клиентите образува стабилен лични и бизнес отношения между наематели и така нататък. Н.

В наше време, той е създаден на основата на преминаването на българския пазар нов етап развитие - супер дългосрочни договори за наем на 20 или повече години. И такива примери вече съществуват във всички сегменти на недвижимите имоти (офиси, слайдовете, търговия). В резултат на това, недвижими имоти ще бъде силно ценни книжа и депозити на конкуренцията в борбата за институционални инвеститори.

Сега е време за дългосрочно отдаване под наем. Цените са намалели до минимум предлагането на качествени площи във всички сегменти в изобилие. Създаване на взаимноизгодно партньорство между наемодателят и наемателят ви позволява да спечели и за двете страни.

Габриел Корольов специално за "RBC за недвижими имоти"

Гавриил Корольов IG компания "RWM Капитал"